近期統計顯示，我國低度使用住宅，也就是俗稱的空屋率，再度攀升至近十五年來次高水準。其中，全國空屋率已達十點四三％，而臺南市與高雄市更分別升至十一點六二％與十一點五二％，不僅雙雙突破二○○九年的歷史高點，也創下統計新高。更值得關注的是，這波空屋率上升並非平均分布，而是集中出現在南部兩大直轄市。對長期以自住需求為主的南部房市而言，這無疑是一項警訊，值得政府高度重視。

從區域變化來看，南部空屋率上升速度明顯高於其他城市。臺南市一年內增加一點五九％，高雄市增加一點三九％，增幅皆高於全國平均。相較之下，臺北、新北、桃園與臺中雖然空屋率也有回升，但仍未突破歷史高點，顯示目前房市壓力主要集中於南部。這種區域落差，不僅反映短期房市供需變化，也揭示我國長期存在的結構性問題，即人口與資源過度集中於北部都會區。

回顧近年南部房市快速升溫，主要與產業投資題材有關。隨著半導體產業南下設廠及科學園區擴張，市場普遍看好南部發展前景，吸引資金與投資客進場。部分北部購屋族也南下布局，使預售屋市場交易熱絡，建商推案量大幅增加。短時間內大量新建住宅出現，部分區域甚至形成投資性「先卡位」的氛圍，住宅供給因此快速擴張。

然而，當房市交易逐漸降溫、金融與信用環境轉趨緊縮後，市場開始出現調整。隨著大量新屋陸續完工，市場去化速度卻未能同步提升，空屋率因而逐漸上升。對以自住需求為主的南部而言，一旦投資性買盤減少，原本被預期的需求未完全實現，空置壓力便隨之浮現。這也顯示，短期房市繁榮不代表人口與產業結構已真正轉移。

事實上，南部空屋率攀升，正反映出我國人口分布長期失衡的問題。多年來，就業機會、教育資源與政府機關高度集中於北部，使人口持續向北部都會區聚集。人口大量湧入帶動住宅需求，使臺北及周邊城市房價長期居高不下，甚至出現租屋困難、一屋難求的情況。相對而言，中南部雖然土地與住宅供給較充足，但人口成長有限，導致部分新建住宅難以在短時間內被市場吸收。

若政府無法從更宏觀角度調整區域發展策略，類似問題恐將持續發生。空屋率上升不僅影響房市信心，也可能造成資源錯置，進一步擴大區域發展差距。從長遠來看，建議政府應透過政策引導人口與產業更均衡分布：一、中央政府可考慮逐步將部分重要機關遷往中南部城市，如立法院遷往臺中市或南投縣，以帶動就業機會與相關服務產業發展；二、也可鼓勵國立大學與研究機構在中南部設立校區或研究中心，透過教育與科技研發布局，提升地方長期發展動能。當就業與教育機會增加，人口自然有機會向中南部流動。

三、政府也可透過稅制優惠、投資補助與產業政策，鼓勵企業在中南部設立營運據點或研發中心，逐步建立高附加價值產業聚落。當在地就業機會增加，住宅需求也將回歸實質自住市場，有助降低投資炒作所帶來的房市波動。

整體而言，南二都空屋率創下新高並非單純房市問題，而是人口分布與區域發展失衡的縮影。唯有透過長期且有系統的政策布局，使產業、教育與政府資源更均衡地分布於全國各地，才能逐步緩解人口過度集中北部的趨勢，並促進區域均衡發展。這不僅有助穩定房市，更關係到國家整體發展的長遠未來。